Modelo de Petição Inicial de Ação Declaratória de Nulidade de Retificação de Registro de Imóvel

Disponibiliza-se para estudo, abaixo, novo trabalho forense que poderá servir de modelo aos leitores. Trata-se de petição inicial em que se pleiteia a declaração da nulidade de retificação de registro de imóvel realizada administrativamente, ante a:
falta de assinaturas dos confrontantes no memorial descritivo que instruiu o requerimento (art. 213, II da lei 6015/1973) e;
inexistência de notificação dos confrontantes para se manifestar sobre a pretendida alteração (art. 213, §§ 2º e 7º da lei 6015/73).

 

Postula-se, ainda, o bloqueio da matrícula do imóvel, até a resolução da causa.

 

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Link alternativo: modelo de petição inicial de ação declaratória de nulidade de retificação de registro de imóvel.

*****, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n° ******, localizada nesta cidade de ********, na Rua ****, ***, Centro, por intermédio de seus advogados, cujo endereço profissional está especificado em rodapé, onde poderá receber as comunicações forenses de estilo, com o respeito e o acato devidos, vêm, à presença de Vossa Excelência, requerer a

 

Nulidade De Retificação De Registro De Imóvel

realizada administrativamente no I^o Cartório de Registro de Imóveis a pedido do ora requerido/Interessado ***, pessoa jurídica de direito privado, com sede nesta cidade na ****, ****,****, inscrita no CNPJ n° ****, representada por seu Sócio ***, brasileiro, casado, empreendedor, CPF n° **** domiciliado também nesta cidade na Rua ****, n° **, ****, pelos razões de fato e de direito a seguir expostas.

 

I - Competência da Vara de Registro Público Para Julgamento da Lide

 

Em análise ao art. 4^o da Lei Complementar n° 55/2007, dúvidas não devem surgir acerca da competência da Vara de Registro Público para julgamento do caso:

 

Art. 4^o é acrescentado ao Capítulo VI, Seção XI, da Lei Complementar n° 17, de 23 de janeiro de 1997, a Subseção VI, sob a rubrica "Da Vara de Registros Públicos e Precatórios", nos seguintes termos:

 

Art. 161. Ao Juiz da Vara de Registros Públicos e Precatórios compete:

I - inspecionar os serviços a cargo dos tabeliães e oficiais de registros e protestos de títulos, aplicando penas disciplinadores;

II — baixar atos normativos relacionados à execução dos serviços das serventias extrajudiciais, ressalvada a competência do Corregedor;

III - o cumprimento de todas as cartas precatórias rogatórias e de ordem, remetidas à Comarca de Manaus;

IV - processar e julgar as questões contenciosas e administrativas que se refiram diretamente a atos de registros públicos e notariais, em si mesmos.

 

O artigo é claro ao fixar a competência desta referida Vara para processar e julgar o presente caso, isto porque, prescinde-se de julgamento questão referente a incorreta e ilegal retificação de área realização pelo I^o Cartório de Registros Públicos desta Capital.

 

II – Dos Fatos

 

A Requerente ****, empresa genuinamente ***, fundada em ***, tem por atividade principal a ***, tendo se especializado em *****

 

Para que seja possível o exercício de sua atividade, a Requerente precisa adquirir um grande número de imóveis, trata-se, portanto, de uma Empresa com expertise no assunto.

 

Não diferente agiu a Requerente no momento em que adquiriu em ** de *** de***, da Empresa ****, o imóvel registrado sob a matrícula ***, pelo valor de R$ ***, com a seguinte descrição:

 

"Lote de terras situado na ***, sem número, *** ***, nesta cidade, com área de ***, (...)."

 

Após a compra do imóvel, a Requerente vem exercendo regularmente atos que caracterizam a posse inequívoca da propriedade, qual seja, pagamento do IPTU, construção de muro em volta de toda a unidade e ainda, pintura do nome da Empresa ao longo de todo o muro.

 

A Requerente, como não poderia ser diferente, pretende lançar empreendimento no local, para tanto, solicitou do órgão público responsável autorização, processo em trâmite na IMPLURB.

 

De posse da referida autorização, a Requerente iniciou trabalhos no local, para a construção de stand de vendas em ***.

 

Em tal ocasião foi surpreendida pelo Sr. ****, que, arvorando-se na condição de proprietário do imóvel, chamou polícia ao local, assustando funcionários da Requerente que trabalhavam no local e atrasando, por consequência, a obra que possui apertado cronograma.

 

Após consultar os registros imobiliários, na data de ontem, ***, a Requerente tomou conhecimento que o Requerido realizou "retificação administrativa" de um imóvel de sua propriedade, adquirido em janeiro do corrente ano, que passou de aproximadamente **** m², para mais de *** m², passando a englobar terreno legitimamente adquirido pela Requerente e ainda, sem que esta sequer tenha sido consultada na qualidade de confrontante. Aliás, a consulta aos documentos que instruíram o pedido de retificação, demonstra que não houve a anuência de qualquer confrontante.

Sem maiores cautelas e sem observância do requisito legal, o requerimento foi deferido pelo **^o Cartório de Registro de Imóveis, passando o imóvel da Requerente de mais de ***m² a integrar o suposto imóvel do Requerido.

Em vista da indiscutível nulidade, a Requerente comparece perante Vossa Excelência para requerer, liminarmente, o imediato bloqueio da matrícula e, ao final, a decretação da completa nulidade do registro de retificação realizado.

 

III - Do Mérito

 

Não obstante o procedimento de retificação seja autorizado em sede administrativa, a Lei 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos, fixa alguns critérios para sua realização, entre eles, a exigência prévia à retificação de autorização dos confrontantes do imóvel:

 

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

(...)

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura CREA, bem assim pelos confrontantes. (Incluído pela Lei n° 10.931, de 2004)

(...)

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. (Redação dada pela Lei n° 10.931, de 2004)

(...)

§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes. (Incluído pela Lei n° 10.931, de 2004)

Da análise do processo administrativo de retificação de registro de imóvel, verifica-se que nenhum confrontante foi indicado, muito menos obteve-se autorização de qualquer deles.

 

Dúvida não deve restar de que a Requerente é, não apenas confrontante, no presente caso, como é a legítima proprietária do imóvel integralmente englobado peia "retificação". dirimir qualquer dúvida, assim dispõe a Lei 6.015/73 em seu art. 213, § 10, sobre os confrontantes:

 

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.

 

Verifica-se, portanto, que grave nulidade cometeu o cartório ao deferir a retificação de uma área de mais 5.000 m², sem sequer os confrontantes tenham sido indicados pelo Requerido e intimados pelo Cartório, constando entre eles, a Requerente, legítima proprietária e exercente da posse inequívoca, cujo título dominial é objeto de registro no mesmo cartório que deferiu a retificação.

Ademais, não obstante o responsável em apontar os confrontantes seja o interessado, ora requerido, não deveria o Cartório, sem maiores cautelas autorizar a retificação de área de mais de **m², localizada na ***, área nobre da cidade, sem que sequer um confrontante tenha sido indicado e ainda, sem se utilizar de prerrogativa de realizar inspeção no local, que lhe é autorizada por Lei:

 

Art. 213 (...)

§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra. (Incluído pela Lei n° 10.931, de 2004)

 

À revelia dessas disposições, o cartório deferiu o pedido de retificação para a alterar um imóvel que originalmente possuía 3.205,98 m²₍ sem limite com a XXXX, com acesso exclusivo pelo Beco São Pedro, para uma área de 8.059,llm², com acesso pela nobre Av. XXXX, é o que se constata com a as descrição anexadas e parcialmente descritas abaixo:

 

(…)

 

Neste mesmo sentido se manifestam os mais gabaritados profissionais da seara jurídica:

 

PARECER - NULIDADE DE PLENO DIREITO EM REGISTRO PÚBLICO

 

AUTOS N°XX/XX

 

MM. Juiz,

 

Trata-se de procedimento inominado visando a decretação de nulidade de retificação promovida pela Sra. Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis,********, que, em **/**/**, alterou a área do imóvel pertencente a **** de 38.000 m²para 90.000 m² sem observar as formalidades legais aplicáveis à espécie.

O requerente, incasu, é o Município de ***, que comunica a este Juízo a nulidade do ato jurídico em razão da retificação promovida no registro do imóvel ter acrescentado à propriedade de **** terrenos ditos de propriedade do município.

Valeu-se o Município de procedimento inominado para comunicar e provar,através dos documentos apensados, a prática de ato nulo de retificação,provocando, assim, o juízo administrativo competente para que declare de imediato, nos termos do art.214 da Lei de Registros Públicos, a nulidade de pleno direito.

(...)

Feitas estas considerações inicias, partimos, na qualidade de curador dos registros públicos, para a análise da validade do ato de retificação promovido pela Sra. Oficiala.

Verifica-se que, em **/**/**, foi lavrada escritura de compra e venda de um imóvel urbano de extensão de 38.000 m², constando como outorgantes compradores o Sr. *** e sua esposa (fls06/07 e 28).

Em **/**/**, a partir de levantamento planimétrico feito por empresa particular e de declarações do Sr. **** e de alguns ex-proprietários, foi promovida pela Sra. Oficiala Designada a retificação da área do imóvel registrado, que passou a contar com 90.000 m².

Conforme certidão exarada pelo Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, a retificação da área foi realizada sem qualquer procedimento judicial prévio (fl.3l).

(…)

E, nos termos do art.213, § 2^o da Lei de Registros Públicos, "se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para se manifestar sobre o requerimento, em 10 (dez) dias, todos o confrontantes e o alienante ou seus sucessores, dispensada a citação destes últimos se a data da transcrição ou da matrícula remontar a mais de 20 (vinte) anos".

In casu, tratando-se de retificação que comportou alteração de área de imóvel - alteração em grande proporção, vale salientar! - imprescindível a observância do procedimento previsto nos arts.212 e 213 da Lei de Registros Públicos.

(...) Ao retificar registro público para acrescer área de imóvel sem observar as formalidades impostas pelos arts.212 e 213 da Lei n°6.015/73, a Sra. Oficiala incidiu em vícios que maculam fatalmente o ato jurídico (art.145,incs. III e IV do CC), praticando, assim, ato nulo de pleno direito.

Dispõe o art.214 da Lei de Registros Públicos: "As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta". Comentando o citado dispositivo legal, leciona Walter Ceneviva:

"Há nulidade de pleno direito quando o negócio jurídico ofende princípios básicos do ordenamento ao qual está subordinado, garantidores dos mais valiosos interesses da coletividade'. É nulo o ato jurídico quando: I -praticado por pessoa absolutamente incapaz; II - ilícito ou impossível o seu objeto; III - não revestir a forma prescrita em lei; IV - preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para sua validade; V - a lei taxativamente o declarar nulo." (op. citada, p.403) Assim, diante da prova documental acostada, que evidencia a realização pela Sra. Oficiala de retificação de área de imóvel sem observância das formalidades legais, urge o reconhecimento da nulidade do ato.

(...) Em face do exposto, opina o Ministério Público, na qualidade de curador dos registros públicos, pela declaração de nulidade do ato jurídico de retificação promovido pela Sra. Oficiala, para que volte a constar na escritura pública a extensão inicial de 38.000 m² do imóvel pertencente a *** (…).

 

Em assim sendo, sem prejuízo de ações indenizatórios e sanções disciplinares e penais serem aplicadas ao Requerido e à engenheira que assinou o memorial descritivo, a Requerente comparece perante Vossa Excelência para, independente de ação direta, requerer a nulidade de pleno direito do registro, nos termos autorizados por Lei:

 

Art. 212. (...)

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

(…)

§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.

Art 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

 

Em vista da possibilidade da Requerente experimentar dano de difícil reparação, caso o Requerido decida vender o imóvel incorretamente retificado, requer ainda a Requerente que Vossa Excelência determine, de ofício, o bloqueio da matrícula n° 50.520, medida também autorizada por Lei:

 

Art. 214

§ 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de oficio, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. (...)

§ 4º Bloqueada a matricula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

 

Por fim, pede ainda a Requerente que o Juízo, utilizando-se de prerrogativa de baixar atos normativos relacionados à execução dos serviços das serventias extrajudiciais, que lhe é atribuída através na descrição de sua competência^[2] e ao constatar verdadeiro contra-senso cometido pela Lei 6.015 que a partir de 2004 passou a autorizar que o procedimento retificação de área fosse realizado administrativamente, mas condicionou sua nulidade ao procedimento judicial, elabore ato normativo a autorizar que o Cartório, verificando flagrante nulidade de retificação realizada, possa anulá-la de ofício, medida que afastará o contra-senso claramente evidenciado!

 

IV - Do Pedido

 

Por todo o exposto, requer a Requerente:

 

a) Em vista da possibilidade da Requerente experimentar dano de difícil reparação, caso o Requerido decida vender o imóvel incorretamente retificado, que Vossa Excelência determine, de ofício, o bloqueio da matrícula n° **** constante no I^o Cartório de Registro de Imóveis desta Capital. Expedindo-se ofício a este Cartório com máxima urgência!

 

b) Ao final, após ouvido o Requerido e sem prejuízo de ações indenizatórios e sanções disciplinares e penais a serem aplicadas ao Requerido e engenheira que assinou o memorial descritivo, a nulidade de pleno direito do registro da retificação de área (****) realizada em **/**/** na matrícula **.**.

 

c) Por fim, que este Juízo elabore ato normativo a autorizar que o Cartório, verificando flagrante nulidade de retificação realizada administrativa, possa anulá-la de ofício.

 

d)Por imposição da distribuição, dá-se ao requerimento o valor de R$ 100,00

 

Pede Deferimento.

 

Notas

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^[1] Trata-se de trabalho elaborado por terceiros, devidamente identificados na peça, a quem incumbem os créditos pelas teses e conteúdo nela veiculados.

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^[2]Art. 161. Ao Juiz da Vara de Registros Públicos e Precatórios compete: II - baixar atos normativos relacionados à execução dos serviços das serventias extrajudiciais, ressalvada a competência do Corregedor;