Multa Pela Devolução Antecipada do Imóvel ao Locador na Nova Lei do Inquilinato – Lei 12112/09. Comentários ao Art. 4º da Lei 8.245/1991, com a redação dada pela Lei 12.112/2009.

 

1) Regime Anterior à Edição da Lei 12.112/2009

 

A redação primitiva do art. 4º da lei 8245/1991 estabelecia, na hipótese de o inquilino devolver o imóvel ao locador antes do término do período de validade do pacto, a incidência de multa contratual, observado o art. 924 do CC/1916^[1] e, na falta de previsão da cominação no instrumento, o seu arbitramento judicial. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, passou a reger a matéria o art.  413^[2] deste diploma. Foi o que, com acerto, averbou o Conselho da Justiça Federal em sua IV Jornada de Direito Civil, no enunciado de nº 357.

 

1.1) Da Proporcionalidade do Código Civil de 1916 à Equidade do Código Civil de 2002

 

Alude o Código Civil vigente à redução da multa segundo o critério da equidade, ao passo em que se referia o revogado ao da proporcionalidade. Se a alteração vocabular teria, no âmbito das locações regidas pela lei 8245/91, algum significado concreto capaz de afastar a aplicação do parâmetro até então observado, eis aí questão que a lei 12112/2009 veio resolver.

 

2) A Nova Redação, dada pela Lei 12112/2009, ao Art. 4º da Lei 8245/1991

 

2.1) Explicitação do Critério da Proporcionalidade para a Redução da Multa Contratual

 

Uma vez que, segundo visto supra, o Novo Código Civil adotou o termo equitativamente em lugar de proporcionalmente, colocou-se, na doutrina, a questão de saber se ainda subsistiria o critério da proporcionalidade, que o diploma revogado consagrara. A nova redação dada pela lei 12.112/09 ao art. 4º, caput, da lei 8.245/91, dirime a dúvida ao trazer, para o território das locações, o vocábulo que o CC/02 suprimira.

 

Vamos a um exemplo. Celebrada a locação por 30 meses, para satisfazer o art. 46 da lei 8.245/91, e prevista no contrato multa equivalente a 3 alugueres, a devolução do bem, pelo inquilino, após 10 meses, acarretará a redução da sanção em 1/3; se devolvido depois de 15 meses, será de 50% a diminuição; se transcorridos 20 meses, 2/3 do montante não mais serão devidos.

 

2.2) Mens Legislatoris – Impossibilidade de se Condicionar a Devolução Antecipada do Imóvel Alugado ao Pagamento da Multa Contratual

 

O texto primitivo do projeto de lei condicionava a devolução antecipada do imóvel alugado ao pagamento da multa contratual. Para tanto, empregava a fórmula segundo a qual não poderia o locador recusar-se a receber o bem “desde que o locatário” efetuasse o pagamento da cominação.

 

A CCJ da Câmara, por meio de emenda modificativa, afastou a referida condição. Eis a justificativa apresentada pelo autor da alteração:

 

(…) quando o projeto prevê ‘não podendo o locador recusar a restituição desde que o locatário pague a multa pactuada’ estará impedindo o locatário de restituir o imóvel, fixando o marco temporal da obrigação quanto ao pagamento dos aluguéis, o que pode gerar ações de consignações de chaves, uma vez que se trata de duas questões distintas: uma, a restituição do imóvel e, outra, o pagamento da multa que, muitas vezes depende de aferição nos critérios que a fixam.”

 

Assim, ao menos no plano da mens legislatoris, é incabível condicionar-se a aceitação da devolução antecipada do bem locado ao pagamento da multa contratual^[3].

 

3) Subsistência, após a lei 12.112/09, da Possibilidade de Redução da Multa “Manifestamente Excessiva” pelo Critério da Equidade do Art. 413 do CC/02

 

A alteração da lei 12112/2009, conquanto consagre o critério da proporcionalidade para a redução da multa, somente dá conta das hipóteses em que não haja sido manifestamente excessivo o valor fixado em contrato. Se o montante estipulado revelar-se, nos termos do art. 413, parte final, do CC/02, manifestamente excessivo, caberá tanto a sua mitigação pelo critério da equidade, previsto neste dispositivo, quanto – se for o caso -- a redução proporcional ao período do descumprimento, estabelecida no art 4º da lei 8245/1991.

 

Exemplifiquemos o ponto. Se é de 30 meses o período previsto em contrato para a locação, e de 30 alugueres a multa pactuada – valor autorizado pelo art. 412 do CC/02 - , então a sua mera redução proporcional quando, v.g, devolvido o imóvel após 15 meses, resultará em penalidade equivalente a 15 alugueres. A sanção revela-se, aí, um modo de assegurar o adimplemento integral da obrigação pelo período contratado. Se considerada manifestamente excessiva a exigência, a redução da cominação, nos termos do art. 413 do CC/02, para v.g, o equivalente a 3 alugueres, haverá de conjugar-se ao abatimento proporcional do art. art. 4º da lei 8.245/91.

 

3.1) Valor da Multa

 

O que se averbou em 2.2 a propósito da redução equitativa da multa considerada manifestamente excessiva suscita a questão de saber qual o teto juridicamente admissível para a cominação. O Código Civil, é certo, veda em seu art. 412 que o valor da penalidade exceda o da obrigação principal. Seria possível inferir daí estar autorizada, nas locações regidas pela pela lei 8245/91, a pactuação de sanções até este montante?

 

A resposta, na doutrina^[4], é negativa. Argumenta-se, v.g., que a observância do limite previsto no art. 412 conduziria indiretamente à repristinação do art. 1.193 do Código Civil de 1916, revogado pela Lei do Inquilinato quanto à locação de imóveis urbanos e não adotado pelo dispositivo que, no Código Civil vigente, lhe corresponde: o art. 571.

 

Vista ao ângulo do direito positivo, é incorreta a formulação que suponha comportar o problema resposta unívoca. O Código Civil vigente, ao consagrar, mediante cláusulas gerais, a eticidade (v.g, arts. 113,187 e 422), a socialidade (v.g, arts. 421 e 423) e a operabilidade (v.g., em matéria de locação de coisas, o parágrafo único do art. 575) conferiu ao julgador a faculdade (rectius: outorgou-lhe o dever) de tomar em consideração elementos como v.g., os usos e costumes observados na região, o tipo de locação (v.g. se  residencial ou para temporada) para dizer da manifesta excessividade da multa. Somente após uma série de julgados, de distintos Tribunais, que observassem tais cânones interpretativos é que se poderia cogitar  - aí já não como como pressuposto, mas como conclusão – da uniformidade de tratamento jurídico a hipóteses distintas no plano dos fatos. Lugar comum (topos) por todos aceito é o de se fixar em 3 alugueres^[5] o valor da cominação. Se existem, e se são válidos, em todos os casos, os fundamentos justificadores deste montante, é questão que não se colocou, e nem se respondeu adequadamente em termos científicos.

 

4) Inexistência de Previsão de Multa Contratual. Consequências e Possibilidade de Arbitramento Judicial.

 

À falta de previsão contratual da multa, poderá o juiz fixá-la . Nesta hipótese, será necessária a propositura de ação de conhecimento, e inadmissível a execução de título extrajudicial^[6], se ela tiver por objeto também a cominação não estipulada no pacto^[7].

 

5) Hipóteses de Dispensa do Pagamento da Multa pela Devolução Antecipada do Imóvel.

 

Não alterou a lei 12.112.2009 o parágrafo único do art. 4º da lei 8245/1991. Segundo este preceito, estará o locatário dispensado do recolhimento da multa na hipótese de a devolução antecipada do bem ter sido motivada pela transferência do inquilino-empregado para outra localidade. Exige, ainda, o dispositivo, a notificação do senhorio com, no mínimo, 30 dias de antecedência^[8].

 

Na doutrina e na jurisprudência, diversas outras hipóteses (v.g. o descumprimento, pelo senhorio, das obrigações prescritas no art. 22 da lei 8245/91) autorizam a devolução antecipada do bem, sem o recolhimento da multa e sem a prévia notificação do locador^[9].

 

6) Possibilidade de Repetição de Indébito e de Ação Rescisória, na Hipótese de Pagamento de Multa Indevida

 

O pagamento de multa indevida (v.g, pela sua manifesta excessividade, pela não observância da redução proporcional) autoriza a propositura de ação de repetição de indébito^[10]. Se acobertado acobertado o título pela coisa julgada, será, porém, necessária a ação rescisória.

 

7) Conclusões

1. A redação primitiva da lei 8.245 aludia à redução proporcional da multa, nos termos do art. 924 do CC/1916.

2. Revogado o art. 924 do CC/1916, passou a reger a matéria o art. 413 do CC/02, que alude à redução “equitativa”, e não mais à diminuição “proporcional” da cominação.

3. A nova redação dada pela lei 12.112/2009 ao art. 4º da lei 8245/91 explicita que continua a valer, em relação às locações de imóveis urbanos, a prescrição de redução proporcional da sanção.

4. A mens legislatoris afastou a possibilidade de o locador condicionar o recebimento do imóvel devolvido antecipadamente ao pagamento concomitante da multa. Segundo o legislador, na hipótese de inadimplemento deverá o senhorio exigi-la posteriormente, pela via judicial.

5. A despeito de a nova redação do art. 4º da lei 8.245/1991 não aludir ao dispositivo, subsiste a possibilidade de redução do valor da multa pelo critério da equidade, se configurada a hipótese de “manifesta excessividade” do montante, prevista na parte final do art. 413 do CC/2002. A ela conjugar-se-á, se for o caso, a mitigação fundada na proporcionalidade do art. 4º da lei 8245/91.

6. O art. 412 do CC/02 estabelece não poder o valor da multa exceder o da obrigação principal. Segundo a doutrina, este parâmetro não se aplica às locações regidas pela lei 8.245/91 porque indiretamente repristinaria o art. 1.193, parágrafo único do CC/1916. Na jurisprudência, consagrou-se o valor de 3 alugueres como teto da cominação. Posta a questão nos termos dos cânones interpretativos do Código Civil de 2002, não é possível assentar-se a priori a existência de um único teto, e nem tampouco estabelecer qual seria ele, uma vez que o diploma em vigor, ao consagrar, mediante cláusulas gerais, a operabilidade, a socialidade e a eticidade, cometeu ao julgador a tarefa de considerar os vários discrímens fáticos conducentes à solução justa (v.g., o tipo de contrato, os usos e costume da região e etc). Somente a posteriori, é dizer, após uma série de julgados de diversos Tribunais do País, prolatados com rigor científico, é que se poderia aferir o(s) teto(s) (“pautas de conduta”). Inexistem, porém, precedentes que atendam a esse requisito.

 

7. Não prevendo o contrato o valor da cominação, será possível pleitear, em ação de conhecimento, o seu arbitramento judicial. Nesta hipótese, será inadmissível a execução de título extrajudicial quanto à multa.

8. Estipulada a multa em contrato, e valendo-se o credor da execução de título extrajudicial para exigi-la, pode o magistrado nesta sede reduzi-la.

9. As hipóteses de devolução antecipada do imóvel sem o pagamento da cominação não foram alteradas pela lei 12.112/2009.

 

Leia também:

  Lei 12112/2009. Alteração Na Lei do Inquilinato. Quadros Comparativos e Comentários à Reforma da Lei 8245/1991: Nova Disciplina da Locação de Imóveis, Atualizada pela Lei nº 12.112/09.

 Lei do Inquilinato. Possível Inconstitucionalidade de Alteração Introduzida Pela Lei 12112/2009 Quanto às Hipóteses de Concessão de Liminar em Ação de Despejo. ADIn 4366.

 

 

Notas

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^[1] Assentando a redução da multa do base no art. 924 do Código Civil de 1916:

 

LOCAÇÃO. CONTRATO. PRAZO DETERMINADO. RESCISÃO UNILATERAL PELO LOCATÁRIO. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. AUSÊNCIA. IRRELEVÂNCIA. PAGAMENTO PROPORCIONAL DA MULTA PACTUADA. ADMISSIBILIDADE. EXEGESE DOS ARTIGOS 4º, PARÁGRAFO ÚNICO E 6º, DA LEI Nº 8245/91. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, a locatária poderá devolver o imóvel, independentemente de notificação ou aviso prévio, bastando que pague a multa pactuada, segundo a proporção prevista no artigo 924, do Código Civil de 1916. (TACSP 2; Ap. c/Rev. 839.058-00/7; Terceira Câmara; Rel. Juiz Ferraz Felizardo; Julg. 07/12/2004)

 

EXECUÇÃO. LOCAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. PREVISÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. APLICAÇÃO DO ARTIGO 4º DA LEI Nº 8245/91. A multa compensatória tem por objetivo uma fixação prévia de sanção para as perdas e danos que decorram do descumprimento do contrato. Tendo sido cobrada proporcionalmente ao tempo restante para o cumprimento do contrato, nos termos do artigo 4º da Lei nº 8245/91 e do artigo 924 do Código Civil, vigente à época do contrato, perfeitamente válida sua exigência. (TACSP 2; Ap. c/ Rev. 662.140-00/0; Décima Câmara; Relª Juíza Cristina Zucchi; Julg. 11/08/2004)

 

LOCAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. REDUÇÃO PROPORCIONAL. ADMISSIBILIDADE. APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 4º, DA LEI Nº 8245/91 E 924 DO CÓDIGO CIVIL. A multa compensatória é proporcional ao tempo de adimplemento do contrato. Inteligência do artigo 4º da Lei Inquilinária, C.C. artigo 924, do Código Civil. (TACSP 2; Ap. c/ Rev. 649.353-00/6; Segunda Câmara; Rel. Juiz Felipe Ferreira; Julg. 25/03/2002)

 

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^[2]Fazendo remissão ao art. 413, caput, primeira parte, do Código Civil de 2002:

 

AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. EXEGESE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. MULTA PELA DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. Demonstrada a rescisão antecipada do contrato de locação por parte da locatária, cabível a aplicação da multa pela infração contratual; contudo, esta multa deve ser aplicada de forma proporcional ao cumprimento da obrigação, conforme o disposto no artigo 4° da Lei n° 8.245/91 e artigos 924 e 413 do antigo e do novo Código Civil. Apelo provido em parte. (Apelação Cível Nº 70007377799, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 12/11/2003)

 

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^[3] Subsiste, portanto, a ratio decidendi do julgado abaixo, que assentou a impossibilidade de se condicionar a aceitação da devolução antecipada do imóvel ao pagamento da multa:

 

DESPEJO. LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL ANTES DO TÉRMINO DO CONTRATO. FISCAL DE POSTURAS MUNICIPAIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. PRAZO CERTO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. DIREITO DO LOCATÁRIO. OBRIGAÇÃO DO LOCADOR. DESPEJO. CHAVES JÁ ENTREGUES NA ADMINISTRADORA. EXTINÇÃO DO PROCESSO.

 

1. No locação por prazo certo o locatário tem o direito de devolver o imóvel antes do prazo, e o locador tem a obrigação de aceitar as chaves, não podendo condicionar tal ato ao pagamento simultâneo da multa, porque tal não está escrito na Lei, e a norma constitucional declara que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de Lei.

 

2. Se o réu de ação de despejo prova que na data em que a ação foi distribuída ele já havia entregue as chaves do imóvel na administradora, está correta a sentença que extingue o processo sem julgamento do mérito por falta de interesse processual.

 

3. Recurso a que se nega provimento.

 

(TJ-RJ; AC 15762/1998; Duque de Caxias; Décima Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Miguel Angelo Barros; Julg. 19/01/1999)

 

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^[4]  Cf, Luiz Antônio Scavone Junior, Comentários às Alterações da Lei do Inquilinato – Lei 12.112, de 09.12.2009, RT, 2009.

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^[5] Consagrando o valor equivalente a 3 alugueres como teto da multa:

 

LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM ASSINATURA DE TESTEMUNHAS. Desnecessária assinatura de testemunhas no contrato deslocação. O contrato de locação sem subscrição de testemunhas não é nulo, porque, independentemente da subscrição de testemunhas, é título apto a ensejar a ação executiva forte no inciso IV do artigo 585 do CPC. Ou seja, é título executivo extrajudicial. MULTA DE TRÊS ALUGUÉIS PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. POSSIBILIDADE. Em se tratando de penalidades com naturezas diferentes, nada impede, a dupla cobrança de multas, quando, além de não pagar os aluguéis, o locatário entrega antecipadamente o imóvel. Na espécie, todavia, aplica-se apenas a multa compensatória contratada pela devolução antecipada do imóvel locado, a qual deve ser proporcional ao tempo que faltou a ser cumprido no contrato, conforme expressamente indicado no artigo 4º da Lei n.º 8.245/91 e artigo 924 do CCB, por não haver aluguéis em aberto. PRELIMINAR REJEITADA, E RECURSO PROVIDO, EM PARTE.

 

(Apelação Cível Nº 70007086275, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Julgado em 03/03/2004)

 

LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. MULTA MORATÓRIA DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS. MULTA DE TRÊS ALUGUÉIS PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. POSSIBILIDADE. Em se tratando de penalidades com naturezas diferentes, nada impede, na espécie, quando, além de não pagar os locativos, o locatário entrega antecipadamente o imóvel, a aplicação das duas multas contratadas. Uma pela devolução antecipada do imóvel locado, a qual deve ser proporcional ao que faltou do tempo a ser cumprido no contrato, conforme expressamente indicado no artigo 4º da Lei n.º 8.245/91 e artigo 924 do CCB; e a outra - multa moratória pelo não pagamento dos aluguéis e encargos nos respectivos vencimentos. Recurso provido.

 

(Apelação Cível Nº 70002174613, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Julgado em 13/06/2001)

 

LOCAÇÃO. CONTRATO. CLÁUSULA ABUSIVA E LEONINA. MULTA COMPENSATÓRIA. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL ANTES DE FINDO O PRAZO CONTRATUAL. PRÁTICA USUAL. TRÊS ALUGUÉIS. RECONHECIMENTO. A multa compensatória pelo descumprimento por parte do locatário, do contrato de locação, não pode corresponder a 30 aluguéis, por se configurar ajuste leonino. Ao juiz é lícito reduzir o valor da multa para três aluguéis que é o valor costumeiramente ajustado, em contratos deste tipo, reduzindo-se tal valor, proporcionalmente ao cumprimento parcial da avença. (TACSP 2; APL c/Rev 698.403-00/9; Quinta Câmara; Rel. Juiz Pereira Calças; Julg. 19/09/2001)

O TJRJ assentou a licitude de multa correspondente a 5 meses de aluguel em se tratando de contrato de locação comercial cujo prazo era de 5 anos:

 

AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DAS CHAVES, PARA A QUAL NÃO CONCORREU O LOCADOR. MULTA DEVIDA. Incorre na multa prevista no contrato deslocação a locatária que, poucos meses após firmado o contrato, que tinha o prazo de cinco anos, devolve o imóvel. Multa de cinco meses de aluguel que não se mostra abusiva. Se não é o locador o culpado pelos fatos que contribuíram para a saída da locatária do imóvel, a multa é devida. Recurso dos fiadores improvido.

0023632-14.2004.8.19.0001 (2005.001.44873) - APELAÇÃO - JDS. DES. ANTONIO ILOIZIO BARROS BASTOS - Julgamento: 01/08/2006 - DECIMA SEGUNDA CAMARA CÍVEL

 

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^[6] Sobre a nulidade da execução da multa, quando inexistente a sua previsão em contrato:

 

LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. MULTA CONTRATUAL PELA DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. NULIDADE DA EXECUÇÃO. Não há título executivo se não foi pactuada a multa prevista no artigo 4º da Lei 8.245/91. Decreta-se a nulidade da execução, forte no artigo 614, I, do CPC. EMBARGOS ACOLHIDOS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

 

(Apelação Cível Nº 70001430230, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em 28/03/2001)

 

EXECUÇÃO. LOCAÇÃO. MULTA. DEVOLUÇÃO ANTES DE FINDO O PRAZO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO. NECESSIDADE DE FIXAÇÃO JUDICIAL. LIQUIDEZ E CERTEZA. AUSÊNCIA. DESCABIMENTO. EXEGESE DO ARTIGO 4º, DA LEI Nº 8245/91. Não tendo sido pactuada a multa para o caso de devolução do bem, objeto da relação locatícia, o locador deveria ir a Juízo pleitear sua fixação. Exegese do artigo 4º, da Lei nº 8245/91. (TACSP 2; APL c/Rev 589.235-00/0; Décima Câmara; Relª Juíza Rosa Maria de Andrade Nery; Julg. 13/09/2000) LEI 8245, art. 4

 

EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRELIMINAR REJEITADA. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. EXEGESE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. MULTA PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. Não estando prevista no contrato multa ou penalização para caso de devolução antecipada do imóvel, inviável se torna sua cobrança. VERBA HONORÁRIA ADVOCATÍCIA. A quantificação dos honorários advocatícios estabelecida no contrato, na hipótese de ajuizamento do feito, não pode perdurar, pois ao juízo cumpre estabelecer tal percentual, observadas as disposições legais específicas. Apelo desprovido.

(Apelação Cível Nº 70029461399, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 12/08/2009)

 

Do voto do eminente relator, transcreve-se:

 

Já se decidiu: “EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRELIMINAR REJEITADA. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. EXEGESE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. EXECUTIVIDADE DO CONTRATO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. MULTA PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. O contrato de locação é título executivo judicial, conforme o disposto no art. 585, inciso IV, do CPC, independente de estar ou não subscrito por testemunhas. Na espécie, os locativos são devidos somente até a efetiva entrega das chaves e devolução do imóvel locado. Não estando prevista no contrato multa ou penalização para caso de devolução antecipada do imóvel, inviável se torna sua cobrança. Apelo provido em parte” (AC 70006652945/De que fui Relator).

 

Assentando a necessidade da propositura de ação de conhecimento, e afastando inclusive o cabimento da ação monitória:

 

LOCAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO. MULTA POR DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. PREVISÃO. AUSÊNCIA. DESCABIMENTO. ARBITRAMENTO JUDICIAL. NECESSIDADE. Não consta do contrato, expressamente, multa pelo rompimento unilateral da locação. Não a prevendo, necessitava a Apelante de um provimento jurisdicional proferido em ação de conhecimento estipulando o valor da penitência. A multa da cláusula 10ª envolve (ou alcança) outras hipóteses e não a de denúncia imotivada pelo locatário no curso do prazo avençado.

 

(TACSP 2; APL c/Rev 667.087-00/0; Décima Câmara; Rel. Juiz Irineu Pedrotti; Julg. 14/02/2001)

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^[7] Se prevista em contrato, evidentemente pode a multa ser exigida mediante execução de título extrajudicial, e está o magistrado autorizado a reduzi-la, se provocado pelo devedor a fazê-lo:

 

CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL ANTES DE FINDO O CONTRATO. EXIGÊNCIA ADMISSÍVEL EM SEDE DE AÇÃO DE EXECUÇÃO. EMBARGOS TIDOS POR PROCEDENTES EM 1ª INSTÂNCIA. APELAÇÃO PROVIDA. Precedentes jurisprudenciais, inclusive do STJ. Sendo o contrato de locação título executivo extrajudicial (CPC, art. 585, IV), pode a multa compensatória ser cobrada pela via executiva. (TA-PR; AC 0228435-5; Ac. 18914; Londrina; Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Antônio Martelozzo; Julg. 12/05/2004) CPC, art. 585

 

EXECUÇÃO. LOCAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. PREVISÃO CONTRATUAL. ADMISSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ARTIGO 4º DA LEI Nº 8245/91. A nova sistemática processual, que substituiu a ação executiva pela execução fundada em título extrajudicial, não colide com a anterior construção jurisprudencial que admitira a inclusão da multa contratual na mesma cobrança executiva, uma vez líquida a exigibilidade da multa. Persistem válidos os mesmos fundamentos que admitiram a cumulação, inclusive os que se referem à necessária, indispensável simplificação do litígio, não se deparando, agora, motivo suficiente para obrigar o credor a demandar duas vezes o mesmo devedor pelo mesmo e líquido direito. (TACSP 2; AI 712.021-00/0; Décima Primeira Câmara; Rel. Juiz Mendes Gomes; Julg. 15/10/2001) LEI 8245, art. 4

Autorizando a redução da multa em sede de execução de título extrajudicial:

 

EXECUÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO PROPORCIONAL. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL ANTES DE FINDO O CONTRATO. ADMISSIBILIDADE. A multa contratual indenizatória há que ser proporcional ao período de inadimplemento do contrato, decorrente da prematura reintegração do locador na posse do imóvel, antes de findo o prazo certo avençado. (TACSP 2; APL c/Rev 594.485-00/9; Sétima Câmara; Rel. Juiz Paulo Ayrosa; Julg. 19/11/2002)

 

EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL ANTES DE FINDO O CONTRATO. REDUÇÃO PROPORCIONAL. CABIMENTO. O contrato de locação é título executivo extrajudicial expressamente previsto no artigo 585, inciso IV do Código de Processo Civil. Quaisquer dos seus encargos, portanto, admitem a cobrança pelo meio executivo, desde que expressamente pactuados e traduzidos em valores certos, estando entre eles a multa compensatória por infração contratual ou legal. Não pode essa multa, contudo e em atendimento ao disposto ao artigo 4º da Lei nº 8245/91, ser cobrada por inteiro quando não cumprido integralmente o contrato de locação. (TACSP 2; Ap. c/ Rev. 555.363-00/4; Sétima Câmara; Rel. Juiz S. Oscar Feltrin; Julg. 28/09/1999)

 

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^[8] Nesse sentido:

 

LOCAÇÃO. CONTRATO. MULTA. PRAZO DETERMINADO. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO LOCATÁRIO. TRANSFERÊNCIA PELO EMPREGADOR PARA OUTRA LOCALIDADE. INADMISSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ARTIGO 4º, PARÁGRAFO ÚNICO DA LEI Nº 8245/91. Dispensa do pagamento da multa contratual. Devolução do imóvel decorrente da transferência do locatário pelo seu empregador para localidade diversa daquela do início do contrato com notificação por escrito e com prazo de no mínimo trinta dias ao locador. Cabimento. (TACSP 2; APL c/Rev 644.103-00/0; Décima Segunda Câmara; Rel. Juiz Ribeiro da Silva; Julg. 10/10/2002) LEI 8245, art. 4

A falta de notificação tempestiva do locador, na hipótese de a devolução antecipada se fundar no parágrafo único do art. 4º da lei 8.245/1991, faz incidir a multa contratual:

 

LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TRANSFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. AUDIÊNCIA PRELIMINAR. Em se tratando de matéria exclusivamente de direito não se faz necessária a designação de audiência preliminar. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrente, pois a alegação de transferência ou remoção do locatário reclama prova documental, que não veio aos autos. REMOÇÃO OU TRANSFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. É situação prevista no art. 4º da Lei nº 8.245/91 e a dispensa da multa, estatuída no parágrafo único, exige notificação do locador. MULTA POR DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. Devida, uma vez que a locadora não foi notificada conforme exigido no parágrafo único do art. 4º da Lei nº 8.245/91. URH. Reforma da sentença de ofício quanto à fixação dos honorários da sucumbência em URH, vez que extinta pela resolução 08/2.001, expedida pela OAB/Conselho Seccional do Rio Grande do Sul. Apelo improvido.

 

(Apelação Cível Nº 70003086493, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Genacéia da Silva Alberton, Julgado em 05/12/2001)

 

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LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA. IMÓVEL LOCADO SEM CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL ANTES DO PRAZO FINAL AJUSTADO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO LOCADOR. Quando é o próprio locador quem dá causa à rescisão do contrato de locação, não pode, posteriormente, pretender exigir do locatário o cumprimento de obrigação a que deu causa e sem cumprir a sua parte no ajuste, nos termos do artigo 1.092 do CCB. Má-fé não caracterizada. Recurso desprovido.

 

(Apelação Cível Nº 70002273209, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Julgado em 13/06/2001)

 

EXECUÇÃO. LOCAÇÃO. MULTA. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE USO. DEVOLUÇÃO NÃO VOLUNTÁRIA. DESCABIMENTO. A desocupação antecipada não foi voluntária, mas decorrente da inviabilização do uso normal do apartamento pela locatária; recurso acolhido para exclusão da multa. (TACSP 2; Ap. c/ Rev. 633.535-00/0; Segunda Câmara; Rel. Juiz Vianna Cotrim; Julg. 20/05/2002)

 

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. RESSARCIMENTO POR REPAROS REALIZADOS NO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. VISTORIA E ORÇAMENTOS UNILATERAIS. IMPRESCINDÍVEL A REALIZAÇÃO DE VISTORIA COM PRÉVIA INTIMAÇÃO DO LOCATÁRIO E FIADORES PARA QUE TENHAM A OPORTUNIDADE DE ACOMPANHAR O PROCEDIMENTO, SENDO INVIÁVEL O RESSARCIMENTO SEM A ADOÇÃO DE TAIS MEDIDAS. MULTA COMPENSATÓRIA. INAPLICABILIDADE. A DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL TEVE COMO CAUSA A IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZÁ-LO PARA A FINALIDADE A QUE FOI LOCADO, POR FATO TOTALMENTE ALHEIO AO LOCATÁRIO. A INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS ACARRETA A APLICAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA, NÃO PREVISTA NO CONTRATO, E NÃO DE PENALIDADE DIVERSA ESTIPULADA PARA AS DEMAIS INFRAÇÕES CONTRATUAIS. NEGARAM PROVIMENTO. (Apelação Cível Nº 70007739618, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em 11/02/2004)

 

APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. LOCAÇÃO. DEFEITO NO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DA MULTA POR DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA E INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. GRATUIDADE. Embora tenha o imóvel apresentado defeito, a ponto de tornar inexigível a multa por desocupação antecipada, a pretensão de indenização por danos morais é desproporcional ao fato, devendo ser afastada. Gratuidade mantida, que não impede a compensação de honorários de sucumbência. Apelo parcialmente provido e recurso adesivo improvido.

 

(Apelação Cível Nº 70026054882, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Roberto Felix, Julgado em 17/06/2009)

 

Do voto do eminente relator, transcreve-se:

 

O imóvel foi desocupado de forma antecipada e não há dúvida do problema de infiltração de água da chuva, por má vedação nas janelas.

 

Tudo indica que a locadora sabia da existência de tais problemas, pois o condomínio buscava solução judicial contra a construtora do edifício, MELNICK.

 

A ação contra a MELNICK foi ajuizada em 14-10-2002 e chegou a termo em 10-03-2004, com a realização de acordo (fl. 26-36, dos autos da ação nº 1.05.0229262-1, em apenso).

 

Ou seja, a locação se deu em 03-02-2004 (fls. 46-49), antes de findo o processo contra a MELNICK e, conseqüentemente, da realização de reparos definitivos no imóvel.

 

Ainda que tenha existido reparo parcial e tentada a solução do restante, que não se realizou com concurso parcial da locatária, conforme se constata no relatório da fl. 66 dos autos em apenso, não é razoável a cobrança de multa pela desocupação antecipada.

 

Mesmo que a autora tenha desocupado por outro motivo, que não restou comprovado, havia no mínimo incômodo com o defeito no imóvel, a ponto de afastar a exigibilidade da multa.

 

E é provável que a locatária tenha realizado o pagamento, como afirma, para evitar inscrição em bancos de dados cadastrais.

 

Assim, no ponto da restituição do valor deve ser mantida a sentença.

 

Já se decidiu que a presença de pombos na janela do imóvel, fator de transmissão da toxoplasmose, autoriza a rescisão do contrato de locação:

 

LOCAÇÃO RESIDENCIAL. USO DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. VÍCIO NÃO SANADO. RESCISÃO DE CONTRATO. APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. Obrigações do locador de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e de responder pelos vícios redibitórios (art. 22, I e IV, da Lei nº 8.245/91). Presença continua de pombos nas janelas, admitida pelo locador, que reconheceu os transtornos causados pelas aves. Impossibilidade de a locatária com elas conviver, diante dos incômodos e riscos que provocam ao bem-estar dos moradores. Texto médico que indica as doenças causadas pelas fezes dos pombos, incluindo a toxoplasmose que terá acometido a locatária e suas filhas. Irrelevante a realização de perícia médica para atestar a exposição à doença. Vício que autoriza a rescisão da locação sem que a autora tenha de atender à multa contratual. Alugueres que deverão ser satisfeitos até a data da devolução das chaves. Descabida a reparação de danos material e moral. Desprovimento do recurso. (TJ-RJ; AC 11104/2004; Rio de Janeiro; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Jesse Torres; Julg. 23/06/2004)

 

Se alegada a inadequação do imóvel (art. 22,I da lei 8.245/1991), é imprescindível possibilitar-se às

partes a produção de provas a respeito:

 

LOCAÇÃO. ESCOLA PROFISSIONALIZANTE PARA JOVENS. COBRANÇA DE MULTA PELA DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. QUESTÃO CONTROVERTIDA RELACIONADA À INADEQUAÇÃO DO BEM PARA OS FINS LOCADOS. PRODUÇÃO DE PROVA ORAL DEFERIDA EM SANEADOR. POSTERIOR DISPENSA COM O ANÚNCIO DO JULGAMENTO ANTECIPADO. LEGISLAÇÃO INQUILINÁRIA QUE NÃO ESPECIFICA A NATUREZA DOS EVENTUAIS VÍCIOS E DEFEITOS DA LOCAÇÃO. INAFASTÁVEL OPORTUNIZAR DA AVERIGUAÇÃO POSTULADA.
I - A lei 8.245/91 ao não catalogar os vícios ou defeitos (art. 22 da LI) unicamente sob a grade material ou objetiva da locação (exemplificativamente, quanto à parte física ou estrutural do imóvel locado), pode sim, acomodar o debate acerca da presença ou não de tais imperfeições no campo imaterial, ou seja, permitir a prospecção da eventual presença de deficiência (leia-se, vício ou defeito) relacionado ao aspecto subjetivo da contratação; aí incluída a particularidade de sua localização.
II - A busca da verdade real repele o atropelo do contraditório até porque, na hipótese a própria legislação inquilinária aliada à inspiração da boa-fé e da função social dos contratos (art. 421 e 422 do CC) hão de ser prestigiadas.
III - Agravo conhecido e provido.
(TJPR - Decima C.Cível (TA) - AI 0262295-9 - Londrina - Rel.: Des. Guido Döbeli - Unânime - J. 01.07.2004)

 

Não pode, porém, o fiador alegar a matéria:

 

FIANÇA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. LOCAÇÃO. EXTENSÃO A TODAS AS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELO AFIANÇADO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL ANTES DE FINDO O CONTRATO. ALEGAÇÃO DO GARANTE DE NÃO APRESENTAR CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE. ARGUMENTO QUE CONSTITUI EXCEÇÃO PESSOAL DO LOCATÁRIO. RECONHECIMENTO. Tendo em vista o disposto no artigo 4º, caput, segunda parte da Lei nº 8245/91, se o contrato de locação define que a responsabilidade do fiador abrange não só o adimplemento dos aluguéis mas, também, o cumprimento de todas as demais cláusulas contratuais, conclui-se que, devolvido o imóvel antes de vencido o prazo estipulado, o garante é também responsável pela multa proporcional devida em virtude do descumprimento de cláusula contratual livremente aceita por ele e pelo afiançado. Não pode o fiador alegar que o imóvel locado não apresentava condições de habitabilidade, porque esse argumento constitui exceção pessoal do locatário. (TACSP 2; EI 596.957-01/4; Terceira Câmara; Rel. Juiz Milton Sanseverino; Julg. 18/09/2001)

 

A não obtenção de licença de funcionamento por “razões externas à locatária”, decidiu o TACSP, afasta a incidência da multa, ainda que o contrato atribuísse a ela o ônus de obter a referida licença:

 

LOCAÇÃO. COBRANÇA. MULTA COMPENSATÓRIA. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. ATIVIDADE DO LOCATÁRIO EM DESACORDO COM A LEI DE ZONEAMENTO. RESTRIÇÃO DE USO. CAUSA EXTERNA. DESCABIMENTO. Cobrança. Devolução antecipada do imóvel locado, em face de ser proibido explorar no local o ramo de atividade da locatária, dado o zoneamento municipal. Pretensão das locadoras no recebimento da multa compensatória, fundada em cláusula contratual que previu a responsabilidade da locatária na obtenção da licença de funcionamento, não importando justa causa para rescisão do contrato a não obtenção dela. Estipulação que deve ser interpretada com ponderação, limitada às causas inerentes à própria locatária, sobretudo pela ausência de melhor explicitação. Caso em que a licença não podia ser obtida por razões externas à locatária e que obrigam a todos. Ação improcedente. (TACSP 2; APL c/Rev 625.350-00/5; Nona Câmara; Rel. Juiz Sá Duarte; Julg. 10/04/2002)

 

Do mesmo modo, entendeu a Corte, em se tratando de entidade beneficente, autorizar a devolução antecipada do bem sem o pagamento de multa a não obtenção do respectivo certificado:

 

LOCAÇÃO. COBRANÇA. MULTA CONTRATUAL. ENTREGA ANTECIPADA DO IMÓVEL. ENTIDADE ASSISTENCIAL QUE NÃO LOGROU REGISTRO. FORÇA MAIOR. CARACTERIZAÇÃO. DESCABIMENTO. Não havendo culpa da apelante pela devolução do imóvel, bem como havendo desaparecimento, por motivo de força maior, do negócio principal (locação), não há que se cogitar em aplicação da cláusula penal à apelante, uma vez que a mesma não pode ser compelida a continuar na locação clandestinamente, tendo em vista que não logrou obter o certificado para o regular funcionamento da entidade social. Havendo, inclusive, ordem judicial para a liberação do imóvel. (TACSP 2; APL c/Rev 629.465-00/9; Décima Primeira Câmara; Rel. Juiz Melo Bueno; Julg. 08/04/2002)

 

Não autoriza a incidência da multa a devolução antecipada do imóvel motivada pelo falecimento da locatária:

 

EXECUÇÃO. LOCAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. DEVOLUÇÃO DAS CHAVES ANTES DO PRAZO PREVISTO. MORTE DA LOCATÁRIA. INADMISSIBILIDADE. Tendo as chaves sido entregues antes do prazo contratual previsto, em razão da morte da locatária, inviável se cogitar de cobrança de multa compensatória. (TACSP 2; APL c/Rev 589.042-00/2; Sexta Câmara; Rel. Juiz Luiz de Lorenzi; Julg. 06/12/2000)

 

Se o devolução antecipada do imóvel decorrer do cumprimento de ordem judicial de despejo,  descabe a multa:

 

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. MULTA. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. HAVENDO DEVOLUÇÃO FORÇADA DO IMÓVEL EM RAZÃO DE DESPEJO, DESCABE A COBRANÇA DE MULTA PELA ENTREGA ANTECIPADA DO IMÓVEL. REPAROS NECESSÁRIOS NO IMÓVEL APÓS A DESOCUPAÇÃO. EXISTÊNCIA DE DANOS NO IMÓVEL. CASO CONCRETO. ÔNUS DA PROVA. VISTORIA FINAL. IMPROCEDE PRETENSÃO DE COBRANÇA DE REPAROS NO IMÓVEL LOCADO SE NÃO FORAM INTIMADOS, PREVIAMENTE, LOCATÁRIA E FIADOR, PARA ACOMPANHAR A VISTORIA. DOCUMENTOS UNILATERAIS IMPRESTÁVEIS PARA EMBASAR O PRETENDIDO RESSARCIMENTO. POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

 

(Apelação Cível Nº 70022349799, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Angelo Maraninchi Giannakos, Julgado em 23/04/2008)

 

EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS COM LOCAÇÃO DE IMÓVEL. EXCESSO DE PENHORA. Os elementos dos autos não favorecem a redução pretendida pelos devedores. MULTA COMPENSATÓRIA. Não se pode exigir a multa prevista no art. 4º da Lei nº 8.245/91 quando a devolução do imóvel for motivada pela falta de pagamento. Cumulação indevida. MULTA MORATÓRIA. REDUÇÃO. Inaplicável o CDC na espécie, por não se tratar de relação de consumo. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Aqueles previstos contratualmente só são exigíveis em caso de acordo extrajudicial, antes do ingresso em juízo. Apelação provida em parte.

 

(Apelação Cível Nº 70001640838, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Augusto Monte Lopes, Julgado em 29/11/2000)

 

LOCAÇÃO. MULTA. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. DESOCUPAÇÃO COERCITIVA RESULTANTE DE DESPEJO. INADMISSIBILIDADE. Não é devida pelo inquilino a multa por devolução antecipada do imóvel se a desocupação ocorre coercitivamente, por força de ação de despejo. (TACSP 2; APL c/Rev 569.713-00/6; Primeira Câmara; Rel. Juiz Diogo de Salles; Julg. 21/03/2000)

 

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^[10] Julgando procedente a repetição de indébito quando paga multa não devida:

 

REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO INDEVIDAMENTE, A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRELIMINARES AFASTADAS. DIREITO À REDUÇÃO PROPORCIONAL DA MULTA, RECONHECIDO NA SENTENÇA PROFERIDA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA DEMANDA CONFIRMADA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO IMPROVIDO. Está legitimado ativamente a demandar por repetição de indébito inquilino que reembolsa o fiador por valor pago a título de multa decorrente de desocupação antecipada de imóvel locado. A administradora, igualmente, se acha legitimada passivamente a responder pela pretensão, mormente em se considerando que, expert em locações, deveria ter conhecimento do direito do inquilino em ver reduzida proporcionalmente a multa por conta do cumprimento parcial do contrato celebrado. Na forma do artigo 571 do Código Civil, havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. Paga integralmente, faz jus o locatário à repetição do indébito, de forma simples, porque não evidenciada na interpretação de cláusula contratual má-fé a justificar devolução em dobro. (Recurso Cível Nº 71001113174, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Clovis Moacyr Mattana Ramos, Julgado em 01/11/2006)