Denúncia Vazia. Modelo de Notificação e Jurisprudência. Locação Comercial. Art. 57 da Lei 8245/1991

 

Notificação Extrajudicial

Notificado: __________, brasileiro, casado, portador da cédula de identidade tipo R.G nº ______ e inscrito no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda sob o nº ____, residente e domiciliado na Rua ___, nº ___, apto __, __, __.

 

Notificante: ___, brasileiro, casado, portador da cédula de identidade tipo R.G nº ____, inscrito no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda sob o nº __, residente e domiciliado na Rua __, __, __/__.

 

Ante a existência de contrato de locação não residencial de imóvel[1] entre o notificante (locador) e o notificado (locatário), celebrado em __ de __ de __, vencido em __ de __ de __[2] e prorrogado tacitamente, desde então, por tempo indeterminado[3], é a presente para cientificar formalmente o locatário-notificado que inexiste interesse do locador-notificante na continuidade da locação em questão, devendo o imóvel ser desocupado no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento desta, nos termos do art. 57 da lei nº 8.245/91[4], sob pena de propositura de ação de despejo. Até a efetiva entrega das chaves e a desocupação do bem, deverá, ainda, haver a quitação de obrigações porventura não adimplidas, cuja subsistência ensejará a tomada das medidas judiciais cabíveis.

__, __ de __ de __

 

Assinatura do Notificante

 

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[1] Do contrato, transcreve-se: “As partes supra qualificadas têm entre si, justo e contratado, uma locação de natureza Comercial do imóvel sito nesta Capital na Rua __, nº __, esquina com Rua __, Bairro __, de propriedade do LOCADOR(ES), mediante as seguintes cláusulas e condições:

 

[2] A cláusula primeira do referido instrumento contratual estabelece: “O prazo de locação é de __ anos, iniciando-se em (__1 de __ de __) e cessando de pleno direito em (_ de __ de __) independente de notificação, aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial, obrigando-se o(a) LOCATÁRIO(A) a desocupar o imóvel ora locado, na data antes referida, entregando-o nas condições previstas neste instrumento contratual.

 

[3] Lei 8245 de 1991: Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

 

[4] Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

 

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Link alternativo: Modelo de Notificação. Denúncia Vazia. Locação Comercial. 

Está disponível, também, modelo de ação de despejo fundada em denúncia vazia e falta de pagamento de alugueres c/c cobrança em se tratando de locação comercial.

 

Jurisprudência

 

Consequência da Inexistência ou da Invalidade da Notificação

 

O não atendimento do requisito da notificação ‘premonitória’ válida importa em carência de ação:

 

DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. CARÊNCIA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. NOTIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. RECONHECIMENTO. EXEGESE DO ARTIGO 57 DA LEI Nº 8245/91.

 

A falta de notificação por escrito, para reaver imóvel não residencial por prazo indeterminado, impõe a carência da ação.

 

(TACSP 2; APL c/Rev 422.812-00/6; Décima Segunda Câmara; Rel. Juiz Gama Pellegrini; Julg. 02/02/1995) LEI 8245, art. 57

 

DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. CARÊNCIA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. NOTIFICAÇÃO. PRESSUPOSTO DA AÇÃO. VALIDADE COMPROMETIDA PELA EXISTÊNCIA DE VÍCIO. RECONHECIMENTO.

 

A notificação, para que surta seus regulares efeitos, deve trazer a convicção de que houve inequívoca ciência do locatário do desinteresse no prosseguimento da locação.

 

(TACSP 2; APL s/Rev 453.629-00/3; Segunda Câmara; Rel. Juiz Vianna Cotrim; Julg. 15/04/1996)

 

 

Forma de Envio da Notificação

O envio da notificação por via postal, mediante aviso de recebimento, embora encontre amparo jurisprudencial, e fundamento legal consistente na aplicação analógica do inciso IV do art. 58 da lei 8245/1991(desde que previsto em contrato) apresenta inconvenientes tais como o de impossibilitar a comprovação do conteúdo da correspondência remetida. Assim, aconselha-se que a cientificação do locatário se faça mediante cartório de registro de títulos e documentos, que atestará a acolhida e o teor do documento, evitando a impugnação do ato.

 

LOCAÇÃO. DESPEJO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. DENÚNCIA VAZIA. Notificação regular realizada por intermédio do cartório de títulos e documentos. Fé pública. Honorários advocatícios. Razoabilidade. Recurso improvido.

 

(TA-PR; AC 0251686-3; Ac. 18141; Curitiba; Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Lauro Laertes de Oliveira; Julg. 27/02/2004)

 

AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. VALIDADE. OBSERVÂNCIA DO PRAZO MÍNIMO LEGAL. RESCISÃO LOCATÍCIA. RÉU BENEFICIÁRIO DA ASSISTÊNCIA. RECURSO QUE SE DÁ PROVIMENTO PARCIAL.

 

1. Tratando-se de Ação de Despejo por Denúncia Vazia contra locação não residencial, estando o vínculo locatício em vigor por prazo indeterminado, ao locador lhe é dado pleitear a rescisão locatícia desde que notifique o locatário premonitoriamente, concedendo-lhe o prazo de trinta dias para desocupação voluntária, sendo válida a notificação expendida pelo cartório de títulos e documentos.

 

2. Desde que comprovada a condição de pobre na forma da Lei de qualquer das partes, não observadas essa condição pelo juiz a quo na sentença, ao Tribunal lhe é autorizado corrigir a omissão e isentá-los do ônus da sucumbência. máxime quando a representação processual tenha sido patrocinada pela Assistência Judiciária do Estado.

 

3. Recurso que se dá provimento parcial.

 

(TJ-PE; AC 116756-6; Recife; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Antônio de Pádua Carneiro Camarotti Filho; Julg. 13/12/2005; DJPE 21/02/2006)

 

Já se reputou, todavia, suficiente para configurar a cientificação do inquilino a apresentação apenas do aviso de recebimento (AR), desde que não impugnada na contestação a existência da notificação, tornando-a incontroversa:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. LEGITIMIDADE ATIVA DE QUEM LOCOU O IMÓVEL. DENÚNCIA VAZIA: POSSIBILIDADE EM SE TRATANDO DE LOCAÇÃO MISTA COM PREPONDERÂNCIA DA ATIVIDADE COMERCIAL. Notificação que denuncia o contrato. Apresentação de aviso de recebimento (não da notificação). Contestação que não nega que o réu não tenha sido notificado. Fato incontroverso. Carência afastada. Pedido inicial procedente. Recurso provido.

 

(TJ-MS; AC-LEsp 2004.002894-6; Primeira Turma Cível; Rel. Des. Jorge Eustácio da Silva Frias; Julg. 14/06/2005; DOEMS 01/07/2005)

 

 

Notificante Diverso do Locador

Admitiu-se notificação promovida pela imobiliária que administra o imóvel, por via postal, mediante aviso de recebimento (A.R):

 

APELAÇÃO CÍVEL LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL POR PRAZO INDETERMINADO.

 

Ação de despejo por denúncia vazia notificação premonitória feita por intermédio da imobiliária que administra o imóvel, mediante carta com a. R enviada ao endereço do locatário - Validade - Retomada do imóvel procedente - Honorários criteriosamente arbitrados - Apelação e recurso adesivo improvidos.

 

(TJ-PR; ApCiv 0496955-9; Curitiba; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Mendonça de Anunciação; DJPR 04/07/2008; Pág. 180)

 

Em se tratando de pessoa jurídica locadora, admitiu-se notificação assinada pela pessoa física de seu sócio, em nome próprio:

 

LOCAÇÃO COMERCIAL. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA ASSINADA PELA PESSOA FÍSICA DO SÓCIO DA EMPRESA LOCADORA. VALIDADE. PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE AÇÃO ANTERIORMENTE PROPOSTA E EXTINTA SEM JULGAMENTO DE MÉRITO, COMO CONDIÇÃO PARA PROPOSITURA DE NOVA AÇÃO. PARTES DIVERSAS. INEXIGIBILIDADE. ELABORAÇÃO DE NOVO CONTRATO QUE NÃO IMPLICA EM REVOGAÇÃO DOS ANTERIORES. PRETENSÃO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE NÃO INDENIZAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO PROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO IMPROVIDO.

 

A notificação premonitória tem como finalidade primeira dar ciência à outra parte da intenção de rescisão do contrato, por denúncia vazia, de locação comercial por prazo indeterminado, não dependendo de maiores formalismos, devendo ser considerada válida a notificação assinada pelo representante legal da empresa locadora, ainda que feita em nome próprio, assim como também é válida a notificação enviada por procurador do locador que não faz acompanhar o instrumento de mandato.

 

Havendo a extinção do processo sem julgamento de mérito, em razão do acolhimento de preliminar de ilegitimidade de parte ativa, não se pode exigir, com fundamento nos arts. 28 e 268 do CPC, que a nova parte ativa, pague as custas processuais e honorários advocatícios devidos na ação anterior, da qual a nova parte não participou.

 

Se durante a vigência de locação comercial as partes estipulam novas avenças contratuais, não alterando cláusulas do contrato originário e não mencionando que estaria ele revogado, permanecem intactas as disposições daquele, especialmente se verificado que a intenção das partes eram outras avenças, não constantes do contrato anterior.

 

Se no contrato de locação consta a cláusula de não indenização por benfeitorias, não havendo prova de qualquer abusividade nessa estipulação, não há que pretender o locatário a retenção por benfeitorias, eis que essas não são indenizáveis em função da estipulação.

 

(TJ-MT; RAC 33557/2005; Cuiabá; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Alberto Pampado Neto; Julg. 03/10/2005)

 

 

Destinatário da Notificação.

Reconhecendo a validade da notificação realizada na pessoa da esposa do locatário, quando este padeça de enfermidade grave:

 

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. Despejo por denúncia vazia julgado procedente - Agravo retido interposto contra decisão que não possui conteúdo decisório - Recurso não conhecido - Cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide - Inocorrência - Notificação premonitória efetuada na pessoa da mulher do requerido em razão de comunicada enfermidade grave - Validade da notificação - Litisconsórcio com sub-locadores (hóspedes do hotel) - Inexistência - Direito de indenização e retenção por benfeitorias - Cláusula de renúncia - Validade - Sentença confirmada - Recurso de apelação desprovido.

 

(TJ-PR; ApCiv 0351859-8; Guaíra; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Juiz Conv. Luiz Antônio Barry; DJPR 13/06/2008; Pág. 145)

 

Reputando irrelevante o recebimento da notificação por pessoa distinta do locatário, se remetida para o endereço do bem locado, constante do contrato:

 

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C TUTELA ANTECIPADA. OBRIGAÇÕES NÃO DEMONSTRADAS. IMPROCEDÊNCIA. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO NO PRAZO LEGAL. PRORROGAÇÃO TÁCITA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL NOS TERMOS DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 56 DA LEI Nº 8.245/91. POSSIBILIDADE. RECONVENÇÃO DE AÇÃO DE DESPEJO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA EFETIVADA NO ENDEREÇO DO LOCATÁRIO E RECEBIDA POR PESSOA DIVERSA. POSSIBILIDADE. PROCEDÊNCIA DA DETERMINAÇÃO DE RETIRADA INVOLUNTÁRIA DO LOCATÁRIO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. DECISÃO REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

 

Não há como impor o cumprimento de obrigações que sequer fizeram parte do pacto avençado entre as partes e muito menos quando não restou realmente demonstrado a existência do ato que se pretende coibir.

 

Inocorrendo a oposição no trintídio legal, prorroga-se tacitamente o contrato de locação não-residencial, para contrato com prazo indeterminado, nos termos do parágrafo único do art. 56 da Lei nº 8.245/91.

 

Válida é a notificação, ainda que tenha sido recebida por pessoa diversa do destinatário, quando se pode constatar com toda precisão que o endereço grafado no documento é o mesmo consignado no contrato, especialmente se o local de destino é amplamente conhecido, sendo de fácil constatação que ali realmente se localiza o notificado.

 

Restando preenchidos os requisitos legais, mormente quando efetivamente demonstrado ter sido cumprido o disposto no art. 57 da Lei nº 8.245/91- denúncia vazia - Procede à ação de despejo e, por conseqüência, a determinação de retirada involuntária do locatário, do imóvel locado.

 

Não há falar em condenação de litigância de má-fé se não restaram efetivamente provados os requisitos do art. 17 do CPC, uma vez que a boa-fé é presumida e, ao revés, a má-fé deve ser devidamente provada.

 

(TJ-MT; RAC 19463/2008; Capital; Primeira Câmara Cível; Relª Desª Juanita Cruz da Silva Clait Duarte; Julg. 05/05/2008; DJMT 16/05/2008; Pág. 7)

 

 

Menção ao Prazo.

Admitindo a validade da notificação, ainda quando ela não haja mencionado o prazo de 30 dias do art. 57 da lei 85245/1991:

 

AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO. ART. 57 DA LEI Nº 8.245/71. A NOTIFICAÇÃO É MERO INSTRUMENTO DE COMUNICAÇÃO DE VONTADE DO LOCADOR. E mesmo que não tenha fixado o prazo de 30 dias, mas se a ação só foi ajuizada 60 dias ao depois, cumpriu-se a finalidade da Lei. Denunciada a locação em vigor por tempo indeterminado, defere-se a retomada. Recurso desprovido.

 

(TJ-RJ; AC 2005.001.54114; Décima Terceira Câmara Cível; Relª Desª Nametala Machado Jorge; Julg. 22/03/2006)

 

Havendo a notificação se equivocado quanto ao prazo, e sobrevindo nova concessiva de maior lapso, decidiu-se pela prevalência desta:

 

DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. NOTIFICAÇÃO COM PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO EQUIVOCADO. NOVA NOTIFICAÇÃO COM MAIOR PRAZO. PREVALÊNCIA SOBRE A ANTERIOR. RECONHECIMENTO. A notificação premonitória posterior, concessiva de maior prazo ao inquilino para desocupar o imóvel, prevalece sobre a anteriormente realizada, desde que não desfeito, em tempo útil, o alegado equívoco ocorrido em sua realização.

 

(TACSP 2; APL s/Rev 431.823-00/5; Quarta Câmara; Rel. Juiz Rodrigues da Silva; Julg. 09/05/1995)