Modelo de Ação de Despejo. Denúncia Vazia e Falta de Pagamento de Alugueres c/c Cobrança. Locação Comercial.

Ação de Despejo. Denúncia Vazia e Falta de Pagamento de Aluguel.

Disponibiliza-se, ante o interesse dos leitores, modelo de ação de despejo proposta com base em duplo fundamento, a saber:

denúncia vazia de contrato de locação comercial (art. 57 da lei 8245/1991);

falta de pagamento de aluguel (art. 9º, inciso III, do mesmo diploma);

Essa espécie de cumulação, dita simples, tem importantes consequências práticas, dentre as quais:

impedir que a purga da mora (art. 62,II) evite a rescisão do contrato, dado que subsistirá hígida a causa petendi da ‘denúncia vazia’.

exigir que, em grau recursal, os membros do colegiado examinem e votem sobre cada uma das causas de pedir em separado.

A “denúncia vazia” requer a ‘notificação premonitória’ do inquilino, cujo modelo também está disponível.

A teor do inciso I do art. 62 cumulou-se, ainda, a cobrança dos alugueres inadimplidos.

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de ___ – Estado do ___.

_____, brasileiro, casado, __, ___, portador da cédula de identidade R.G _.__._/__-__ e do CPF/MF nº ___, residente e domiciliado na Rua __, nº __, CEP __-__, Bairro __, ___, Paraná, comparece, mediante seu procurador infra-assinado[1], respeitosa e tempestivamente à presença de Vossa Excelência para propor o presente

Despejo fundado em “Denúncia Vazia” E Falta de Pagamento de Alugueres

c/c

Cobrança

Perante _____, brasileiro, comerciante, casado, portador da cédula de identidade R.G nº __/__-__ e do CPF/MF __.__.__-__ e ___, brasileira, comerciante, casada, portadora da cédula de identidade R.G nº __/__-__ e do CPF/MF ___, ambos residentes e domiciliados na rua ___, nº __, apto __, Curitiba, __ e com endereço comercial na Rua __, nº __, esquina com a Rua__, nesta mesma capital.

1) Dos Fatos
1. O autor celebrou, com o primeiro réu, contrato escrito de locação comercial[2], que tem como fiadora a segunda requerida, sua esposa.

2. O pacto, firmado em __ de __ de __, teve vencimento em __ de outubro de __[3], havendo sido, então, prorrogado tacitamente, por tempo indeterminado, nos termos do parágrafo único art. 56[4] da lei 8245/1991.

3. Valeu-se o requerente, para encerrar o vínculo, da “notificação premonitória” prevista no art. 57 da lei de locações[5], tendo sido o réu-locatário dela inequivocamente cientificado, como atesta certidão exarada pelo 3º Registro de Títulos e documentos[6].

4. Exaurido o prazo de 30 dias estabelecido para a desocupação do bem, contudo, não foram as chaves entregues ao autor-locador.

5. A isso soma-se o inadimplemento dos alugueres, correspondentes aos meses e valores discriminados na memória de cálculo anexa a esta peça.

2) Do Direito

2.1) Da Cumulação de Ações de Despejo

6. Cumpre destacar existir, no tocante ao despejo, cumulação de ações na modalidade simples[7], é dizer, aquela em que cada causa de pedir é, de per si, bastante e suficiente para, independentemente das demais, assegurar a procedência da demanda[8].

7. O pretendido despejo assenta-se em dois distintos fundamentos, a saber: a) a “denúncia vazia”, assegurada pelo art. 57 da lei 8245/1991[9]; e b) a falta de pagamento de alugueres (prevista nos incisos II e III do art. 9º da mesma norma).

8. A possibilidade de tal cumulação, observe-se, é tranqüila na doutrina e na jurisprudência. A propósito, em recente julgado[10], houve-se extraordinariamente bem o TJPR ao examinar as conseqüências do cúmulo de ações, reputando procedente o despejo, após a purga da mora, porque subsistente hígida a causa petendi da “denúncia vazia”:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM DUPLO FUNDAMENTO (RETOMADA PARA USO PRÓPRIO E FALTA DE PAGAMENTO), CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS - PURGADA A MORA, DEVE O FEITO PROSSEGUIR PARA EXAME DO PEDIDO DE RETOMADA - EXISTÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA (DENÚNCIA VAZIA) - DECURSO DO PRAZO SEM QUE O LOCATÁRIO DESOCUPASSE VOLUNTARIAMENTE O IMÓVEL - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DESALIJO QUE SE IMPÕE.
Apelo desprovido.
1. A purgação da mora promovida pelo locatário não tem o condão de impedir o prosseguimento da ação de despejo quando esta tem por base dois fundamentos, isto é, não só a inadimplência dos alugueres (despejo por falta de pagamento), mas também o desinteresse da locadora em manter o contrato (despejo por denúncia vazia).
2. Tendo sido perfeita, válida e eficaz a notificação premonitória efetuada pela locatária, indispensável à propositura da ação de despejo com fundamento na retomada, impunha-se a procedência do pedido, uma vez decorrido o prazo após a notificação sem que o locatário desocupasse voluntariamente o imóvel.
(TJPR - 12ª C.Cível - AC 0499818-3 - Foro Central da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Des. Ivan Bortoleto - Unânime - J. 16.07.2008)

9. Às ações de despejo vem, ainda, cumulada a de cobrança, possibilidade igualmente autorizada[11] por nosso direito positivo.

2.2) Do Despejo Fundado em “Denúncia Vazia”. Art. 57 da Lei 8245/1991.

10. Cuidando-se de contrato de locação não residencial celebrado em __/__/__, vencido em __/__/__ e então prorrogado, tacitamente, por tempo indeterminado, tem-se que a matéria se rege pelo art. 57 da lei 8245/1991, in verbis:

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

11. A denúncia operou-se mediante documento escrito entregue ao locatário pelo 3º Ofício de Títulos e Documentos, e devidamente acolhido pelo destinatário. Assim, inquestionáveis a existência, a validade e a eficácia do ato, bastante e suficiente para, de per si, assegurar a procedência do despejo ora vindicado[12], ante a vontade do locador em exercer o direito potestativo de retomada imotivada do imóvel.

2.3) Do Despejo Fundado em Inadimplemento de Alugueres

12. Prescrevem os incisos II e III do art. 9º da Lei 8245/1991:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
(...)
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

13. Sem embargo da causa de pedir atinente à “denúncia vazia”, vem a ela somar-se o inadimplemento dos alugueres, fixados na cláusula segunda do contrato, cujo valor mensal, atualizado, é de R$ _.__,__ (__,__ e __ e __reais e __ centavos). Desde o início do ano de __, foram realizados _ (__) pagamentos parciais, de R$_._ (mil e __ reais), devidamente computados na memória de cálculo em anexo[13] que, para os fins do inciso I do art. 62 da lei locações[14], integra a presente peça. O montante da dívida, atualizado até __ de __, perfaz a quantia de R$ __.__,__ (__ __, __ e __ reais e ___ centavos). Essa segunda causa petendi, a teor dos supracitados incisos I e II do art. 9º é, também, de per si, bastante e suficiente para assegurar a procedência da presente demanda.

2.3.1) Da Purga da Mora

14. Em relação ao inadimplemento dos alugueres, faculta o inciso II do art. 62 a purga da mora, e a conseqüente elisão desse fundamento somente:

II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

15. Assim, há que se intimar os réus para o exercício desse direito, sendo certo que, tal como assentado no supramencionado precedente do TJPR, que analisou detidamente a questão, subsistirá indene a causa de pedir remanescente, consistente na “denúncia vazia”[15].

2.4) Da cobrança de Alugueres em Atraso

16. Tal como autoriza o inciso I do art. 62 da lei 8245/91[16], veicula-se a pretensão à cobrança das obrigações vencidas e vincendas. No momento, a dívida, devidamente discriminada na memória de cálculo em anexo[17] - que para os fins do mencionado preceito integra a presente peça -, repita-se, perfaz o valor de R$ __.__,__ (__ mil, __ e _ reais e __ centavos).

3 Do Pedido e Dos Requerimentos

17. Ante o exposto, requer-se a Vossa Excelência

a. Em Relação ao Locatário:
i. A citação, por oficial de justiça, do requerido __ __, que poderá ser encontrado em um dos endereços discriminados no rodapé, para:
1. Apresentar, querendo, resposta.
2. Desejando elidir a causa de pedir consistente no inadimplemento dos alugueres, requerer, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do seu débito atualizado, independentemente de cálculo do contador, mediante depósito judicial, que deverá ser efetuado até quinze dias após a intimação do deferimento, abrangendo inclusive os alugueres vincendos até a data do efetivo depósito

b. Em Relação à Fiadora
i. A citação, por oficial de justiça, da requerida __ __ - que poderá ser encontrada nos mesmos endereços, comercial e residencial, do primeiro réu, de quem é esposa -, na qualidade de principal pagadora e devedora solidária para:
1. Apresentar, querendo, resposta.
2. Requerer, no prazo da contestação, se desejar elidir a causa de pedir consistente no inadimplemento dos alugueres, autorização para o pagamento do débito atualizado do afiançado, também independentemente de cálculo do contador, e mediante depósito judicial, que deverá ser efetuado até quinze dias após a intimação do deferimento, e abranger inclusive os alugueres vincendos até a data do efetivo depósito;

c. Em Relação a Ambos os Réus:
i. Que seja, ao final, julgada procedente a presente demanda para decretar a rescisão do contrato de locação e determinar o conseqüente despejo do locatário, bem como de eventuais ocupantes do imóvel, fixando-lhes prazo mínimo para a desocupação voluntária do bem, com base nas seguintes causas de pedir:
1. inadimplemento dos alugueres;
2. “denúncia vazia”, que deverá ser apreciada ainda na hipótese de haver a purgação da mora prevista no inciso II do art. 62 da lei de locação.
ii. Que sejam condenados, o locatário e a fiadora, solidariamente, a pagar os alugueres discriminados na planilha em anexo e demais obrigações vincendas até a data da efetiva desocupação do imóvel, acrescidos de juros e correção monetária.
iii. Que sejam condenados, o locatário e a fiadora, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
.

18. Requer-se, por fim, a produção de todos os meios de prova admissíveis, especialmente a documental, a testemunhal e os depoimentos pessoais do locatário e da fiadora.
Dá-se à causa, nos termos do inciso III do art. 58 da lei 8245/91[18], o valor de R$ __.__,__ (__ mil, ___ reais e ___o centavos).

Termos em que,
Pede e espera deferimento.
__, __ de __ de 2009.
__________________
OAB/__ _____

[1] Instrumento de Mandato, doc nº 01 in fine.
[2] Contrato de locação, documento nº 02 in fine. Transcreve-se da peça:
“As partes supra qualificadas têm entre si, justo e contratado, uma locação de natureza Comercial do imóvel sito nesta Capital na Rua __, nº __, esquina com Rua __, Bairro ___, de propriedade do LOCADOR(ES), mediante as seguintes cláusulas e condições:”

[3]A cláusula primeira do referido instrumento contratual estabelece: “O prazo de locação é de __ anos, iniciando-se em (__de outubro de __) e cessando de pleno direito em (__ de outubro de __) independente de notificação, aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial, obrigando-se o(a) LOCATÁRIO(A) a desocupar o imóvel ora locado, na data antes referida, entregando-o nas condições previstas neste instrumento contratual.
[4]Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado
[5]Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
[6] Como atesta a certidão exarada pelo tabelionado, constante do verso da referida notificação, doc. nº 3 em anexo.
[7] Nas palavras de Araken de Assis: “Existe cumulação simples de causas quando, reunidos dois ou mais complexos de fatos para fundamentar um pedido, qualquer deles se mostra hábil à procedência da ação.” Cumulação de Ações, RT, 4ª ed, 2002.
[8] Exemplifica o ponto a lição de Barbosa Moreira: “(...) quando alguém pleiteia em juízo certa providência jurisdicional, baseando-se em dois ou mais fatos ou conjuntos de fatos, cada qual suficiente por si para justificar o acolhimento do pedido, está propondo, em cumulação, tantas ações quantas são as causae petendi invocadas. O fenômeno aparece com freqüência na vida forense, e os exemplos são corriqueiros: despejo que se pede com base em infração contratual e em necessidade do prédio para uso próprio do locador; contrato que se quer anular porque supostamente afetado de mais de um vício de consentimento; testamento que se impugna por defeito formal e por incapacidade do testador; sentença que se pretender rescindir por ofensa à coisa julgada e por falsidade de prova – e assim por diante. Em todos os casos do gênero, há processo cumulativo: por mais que se costume aludir, neles, à ação de despejo, à ação de anulação, à ação rescisória, no singular, o certo é que o órgão judicial se defronta com duas (ou mais) ações, distintas embora conexas. Isso fica, aliás, em evidência, quando se atenta na circunstância de que, em princípio, o autor poderia exercitar em separado, até sucessivamente, cada uma das ações sem que o resultado porventura desfavorável obtido numa delas o impedisse, por si só, de intentar a outra: de obstáculo decorrente da coisa julgada não caberia, em absoluto, cogitar (art. 301, parágrafos primeiro e terceiro, a contrario sensu).
Não deixa de ser curioso que mesmo olhos afeitos à observação do que se passa no foro dêem a impressão de embaçar-se quando se lhes coloca à frente essa cristalina realidade Temas de Direito Processual: terceira Série, Saraiva, 1984, p. 131-132.

[9] Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
[10]Do voto do eminente relator, Desembargador Ivan Bortoleto, transcreve-se:
“Ressalte-se, finalmente, que a purgação da mora promovida pelo locatário não teve o condão de impedir o prosseguimento da ação de despejo porque esta se baseava em dois fundamentos distintos e cumulados, isto é, não só a inadimplência dos alugueres (despejo por falta de pagamento), mas também o desinteresse da locadora em manter o contrato (despejo por denúncia vazia). Desta forma, uma vez purgada a mora, inevitável o prosseguimento da ação para exame do pedido de retomada”.
[11]Além do referido julgamento do TJPR: TJMG, apelação cível 1.0441.07.008113-4/001(1), rel. Márcia de Paoli Balbino, j. 18/12/2008: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - APELAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - POSSIBILIDADE DA CUMULAÇÃO - RECURSO - EFEITO DEVOLUTIVO E SUSPENSIVO - PRECLUSÃO - DIREITO DE RETENÇÃO - SÚMULA 335/STJ - POSSIBILIDADE - INEXISTÊNCIA - MULTA COMPENSATÓRIA - LICITUDE - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO- É possível a cumulação de ação de despejo por denúncia vazia com cobrança de aluguéis, se ambas são do rito ordinário e se os pedidos não são conflitantes.- Não havendo recurso de agravo contra a decisão que recebeu o recurso em ambos os efeitos, a questão resta preclusa.- A teor da súmula 335/STJ, "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção." - É lícita a exigência da multa compensatória por descumprimento de contrato.- Recurso conhecido e não provido.
[12] APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PRAZO INDETERMINADO ARTIGO 57 DA LEI Nº. 8.245/91. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. SUCUMBÊNCIA HONORÁRIA. REDUÇÃO. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. Na locação não residencial por prazo indeterminado, a denúncia vazia é possível desde que precedida de notificação premonitória (Lei nº 8.245/91, art. 57). (TJ-PR; ApCiv 0547727-6; Curitiba; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Costa Barros; DJPR 09/03/2009; Pág. 220) LEI 8245, art. 57
[13] Memória de Cálculo, documento nº 4 in fine.
[14] Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
[15] Repete-se o excerto do voto do eminente Relator, Desembargador Ivan Bortoleto:
“Ressalte-se, finalmente, que a purgação da mora promovida pelo locatário não teve o condão de impedir o prosseguimento da ação de despejo porque esta se baseava em dois fundamentos distintos e cumulados, isto é, não só a inadimplência dos alugueres (despejo por falta de pagamento), mas também o desinteresse da locadora em manter o contrato (despejo por denúncia vazia). Desta forma, uma vez purgada a mora, inevitável o prosseguimento da ação para exame do pedido de retomada”.
[16] Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
[17] Memória de cálculo, documento nº 04.
[18] Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:
(...)
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;